Иностранные покупатели и земля в Армении: ООО, мифы о резидентстве и налог на выход

Армянский рынок недвижимости открыт для иностранных инвесторов, но имеет особые правила владения землёй. Чтобы избежать ошибок при покупке, важно понимать, какие участки доступны иностранцам, как использовать местные компании для владения землёй и какие налоги действуют при продаже.

Правовая основа: ограничения и возможности

Земельный кодекс Армении запрещает прямое владение землей иностранными гражданами и лицами без гражданства. Это касается большинства категорий, включая сельскохозяйственные и строительные участки. Однако иностранцы могут полностью владеть армянскими компаниями (ООО), через которые возможно законное приобретение земли. Такая структура является основным инструментом для инвестиций в ограниченные категории участков.

Земля, недоступная для прямого владения

Иностранные покупатели не могут напрямую приобретать сельскохозяйственные земли — сады, виноградники, пахотные угодья. Эти участки допускается покупать только через армянское юридическое лицо. Ограничения также касаются земель под застройку, если участок не попадает под предусмотренные законом исключения. Это важно учитывать при планировании сделок, чтобы избежать отказов в регистрации или проблем с кадастром.

Исключения: что можно купить напрямую

Некоторые виды земли доступны иностранцам без создания компании. К ним относятся участки под частные дома, садоводческие земли и некоторые зоны, разрешенные для многоквартирного строительства. Эти исключения предусмотрены Земельным кодексом и требуют проверки кадастрового статуса перед покупкой.

Использование армянского ООО для покупки земли

Если прямая покупка невозможна, оптимальным решением является регистрация армянского ООО. Иностранцы могут владеть 100% уставного капитала такой компании, а сама фирма может приобретать сельхозземли и строительные участки.

Наиболее распространенные модели

• ООО для одного актива. Создание компании специально для владения конкретным участком.
  
  
• Операционная компания. Организация, владеющая землей и ведущая деятельность (например, сельское хозяйство или девелопмент).
  
  
• Групповая структура. Материнская компания владеет дочерними ООО в Армении. При распределении прибыли иностранным владельцам удерживается 5% налог на дивиденды, но возможны льготы по соглашениям об избежании двойного налогообложения.
  
  

Миф о резидентстве: владение не дает права на ВНЖ

Покупка недвижимости, даже через армянское ООО, не предоставляет права на проживание в стране. Для получения вида на жительство нужны отдельные основания — трудовой договор, обучение, инвестиции или армянское происхождение. Это регулируется Законом об иностранцах.

Налоги и планирование выхода

При продаже недвижимости или земельного актива действует налог на прирост капитала в размере 10%. Для собственников предусмотрен налог на имущество, рассчитываемый на основе кадастровой стоимости. При владении через компанию налогообложение зависит от структуры сделки и применимых соглашений.

Как создать армянское ООО и купить землю

1. Определите структуру владения — отдельное ООО для проекта или многофункциональную компанию.
   
   
2. Подготовьте документы учредителей: паспорта, переводы и нотариальные заверения.
   
   
3. Зарегистрируйте компанию в госреестре и получите ИНН.
   
   
4. Откройте корпоративный счет в армянском банке.
   
   
5. Проведите юридическую и техническую проверку участка.
   
   
6. Подпишите договор купли-продажи и зарегистрируйте сделку в кадастре.
   
   
7. Отразите покупку в бухгалтерском учете и проверьте налоговые обязательства.
   
   
8. Спланируйте стратегию выхода и расчет налогов при продаже или выплате дивидендов.
   
   

Заключение

Земельный рынок Армении открыт, но требует внимательного подхода. Иностранцы могут покупать только отдельные категории земли напрямую, а для остальных случаев используется местное ООО. Такая схема законна, безопасна и позволяет владеть сельхозземлями, участвовать в строительных проектах и эффективно планировать налоги при продаже.

FAQ

Может ли иностранный гражданин купить землю в Армении?
Да, но с ограничениями. Иностранцы могут приобретать только определенные категории земли напрямую, а остальные — через армянское юридическое лицо.

Как купить сельхозземлю, если я не гражданин Армении?
Через армянскую компанию. ООО со 100% иностранным капиталом может владеть сельскохозяйственными участками.

Дает ли покупка недвижимости право на ВНЖ?
Нет. Для получения вида на жительство нужны отдельные основания, установленные законом.

Какие налоги действуют при продаже недвижимости?
Прибыль облагается налогом на прирост капитала 10%, также возможен налог на имущество.

Почему стоит использовать ООО для владения землей?
Это позволяет обойти ограничения на прямое владение, структурировать бизнес и облегчить выход через продажу долей компании.